【地产中国网独家盘点】房企千亿军团中，第一梯队与第二梯队的差距更进一步显出。总结2015年全年成绩单，大哥万科2614亿元销售金额，保利地产1541.04亿元。在堪称房地产行业销售大年的2015年，保利地产未已完成年初制订的销售任务：1600亿元，完成率为96.3%。

这在亿翰智库上市房企研究中心主任张化东显然，主要与保利地产去年下半年的推案节奏、项目布局有关。此前，保利地产在一线城市布局比例并不很高，未来一线城市的市场行情，可能会向保利布局较多的二线城市传送。这背后亦体现出有涉及问题。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出：一方面，保利地产在一定程度上没逃跑2015年市场衰退机遇；另一方面，部分潜在客户已萎缩到还包括恒大在内的涉及企业中。这折射出中国房地产行业强者恒强劲的特性。

2015年，地产行业变革的力度，或多达过去十几年总和。马太效应，市场份额向享有品牌优势、规模优势、成本优势等大型房企移往。在此基础上，房企展现出为：多元、转型、解散、跨界、去库存以往行事风格极为高调的保利地产，在2015年借由保利是个P这一极具影响力的品牌活动，重点发售保利的5P战略，调整动作较小，传达出有战略转型的要求。

在当前国企改革，资源配置优化的大背景下，保利地产的转型路径，与其他房企而言，有何糅合价值？保守拿地否遗风险？在大部分房企慎重拿地的2015年，保利地产仍然大手笔拿地。涉及数据表明，2015年或分开或牵头拿地牵涉到的金额多达600亿元，顺利拿地40余宗。

其中，1-8月拿地比较激进，拿地金额仅有116.6亿元，规划建面466.0万平方米。9-12月，拿地金额则低约539.9亿元，规划建面841.8万平方米，为同期销售面积的1.86倍。值得一提的是，2015年最后一个月，保利地产分别在广州、珠海、上海、成都、泉州、合肥及佛山共计进账了8宗地块，项目用地面积总计为104.99万平方米，总成交价为130.66亿元。

从9月以来，保利地产不仅拿地规模明显增加，从区域上来看，基本沿袭一二线战略，不特别强调三四线城市占有率，一线战略是保利的重头戏。贤迈进分析指出，对于保利地产来说，其在2015年1-8月份总体探讨在去库存导向上，而到了9月份后，整个销售业绩获得较慢提高，这时候保利地产在投资层面也较慢作出反应，在土地市场上大力拿地，这充份表明，保利的投资态度改向大力，对行业发展前景改以悲观。

保守的拿地的背后，必不可少较强的融资能力。除了多次现身土拍电影现场外，保利地产全年12月在资产市场上的展现出也更为引人注目。12月16日，保利发布公告称之为，非公开发行A股股票的申请人已获得中国证券监督管理委员会批准后。

除定减融资外，保利地产还于近日发售了150亿元的公司债券。由于对规模扩展的偏爱，作为A股市场的地产龙头，保利地产过去几年杠杆率在同类房企中更为偏高，其经营活动产生的现金流量净额数年来持续为负。克而瑞研究中心高级分析师房玲回应，经营性现金流还包括现金的流向流入，预付账款变化，营业成本的证实等方方方面面的以此类推，与完工节奏，账款发送方式都有关系。

从企业规模上来讲，这块的问题并不大。一般很少不会去注目企业经营性现金流的问题，大家更加多注目利润、债务方面的问题。2015年央企整体拿地过于较少，信用背书带给的融资能力较强，本身保利融资成本不低，而融资成本展现出出有其他公司对他的理解。

实质上，保利并不是风险较高的企业，却是有央企的背景给他信用背书，所以现金流为负是长时间的，开发商现金流不为胜的话，充分说明在规模上就没往上看的空间了。张化东说道。持续扩展背后，项目否需要减缓回笼资金，这个问题的关键。

若达将近这个拒绝，较快节奏的土地储备，可能会构成一种新的风险。贤迈进建议，2016年保利要和目前房地产周期展开融合。

比如，预计房地产市场最火热阶段反映在2016年三季度，所以目前有数的土地研发不应大力和此类事件节点比较相接，而且要必要决定好推盘节奏，摔对时间点，才能在销售方面提供较好优势。否则集中于拿地可能会造成2016年运营资金方面减小压力。

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